Surface Carrez

Lorsque vous projetez l'achat ou la vente d'un bien immobilier en France, il est important de saisir ce qu'est la loi Carrez.

La loi Carrez sera déterminante dans l'établissement du prix de vente. Il est donc impératif de la mesurer avec rigueur.

Nous vous expliquerons tout ce que vous devez appréhender sur la loi Carrez, y compris comment la calculer et les sanctions en cas d'erreur.

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Qu'est-ce que la loi Carrez ? Définition

La loi Carrez est notamment régulée par les articles 4-1 & 4-2 du décret 97-352 du 23 mai 1997 insérés au décret du 17 mars 1967 : Ces articles stipulent que la hauteur sous plafond minimale à respecter est de 1,80 mètres.

Cette hauteur minimale doit être respectée dans toutes les pièces à vivre.

Le logement doit avoir une superficie supérieure à 8 mètres carrés pour être considéré comme habitable.

La loi a été promulguée en 1997 pour protéger les acheteurs de biens immobiliers en leur fournissant une information précise et transparente sur la surface habitable de la propriété qu'ils envisagent d'acheter.

Cette mesure est nommée la surface Carrez.

Pour estimer la surface Carrez de son habitation, il suffit de mesurer la superficie de chaque pièce du bien en question et d'additionner ces dimensions pour obtenir la superficie globale du logement.

Les pièces considérées sont uniquement celles construites en dur, avec une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 1,80m.

Cependant, certaines zones ne sont pas prises en compte dans ce calcul, comme les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres.

Les surfaces annexes sont exclues du calcul :
- terrasses,
- jardin,
- balcon,
- box,
- parking,
- cave.

Par contre, les sous-sol, véranda, loggia, combles et grenier seront inclus dans le calcul du m2 Carrez si la hauteur sous plafond dépasse 1,80m.

Il est important de préciser que les propriétaires doivent engager un expert diagnostiqueur immobilier pour effectuer cette mesure, afin de garantir la précision de la mesure.

La loi Carrez est exigée pour toutes les propriétés en copropriété, telles que les appartements et les maisons dans des ensembles immobiliers.

Sont exclus les maisons individuelles, les caves et les emplacements de stationnement.

Les propriétaires doivent fournir la mesure de la superficie Carrez lors de la transaction d'un bien immobilier en copropriété.

Cette mesure doit être mentionnée dans l'avant-contrat de vente ou l'acte de vente. Et également lors d’une transaction en viager ou dans un contrat de location-vente ou location-accession.

Que couvre la superficie loi Carrez des logements en copropriété ?

Lorsqu'on parle de la superficie loi Carrez pour un logement en copropriété, il est important de comprendre que cela concerne uniquement la surface privée du logement.

Cela inclut toutes les pièces fermées (chambres, salles de bain, cuisine, etc.) ainsi que les parties de pièces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre.

En revanche, les parties communes, comme les escaliers, les halls d'entrée ou les couloirs, ne sont pas incluses dans la surface loi Carrez.

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La notion "Loi Carrez" de l'espace habitable

L'espace habitable d'un domicile est déterminé comme la surface de plancher édifiée, après déduction des surfaces prises par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Elle inclut aussi la surface des pièces principales (salon, chambres, etc.) de même que la surface des pièces secondaires (cuisine, salle de bain, etc.) pourvu qu'elles aient une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre.

En cas de méprise ou de litige relatif à la surface loi Carrez d'un logement, l'acheteur a la possibilité de demander l'invalidation de la vente ou une réduction du prix de vente selon la différence entre la surface effective et la surface indiquée dans l'acte de vente.

De surcroît, le vendeur peut être sanctionné par une amende pouvant atteindre 1 500 €.

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L'acquéreur a un an à partir de l'acte authentique pour réaliser un nouveau diagnostic.

Si la surface du bien diffère de plus de 5%, il peut intenter une action en dommages et intérêts contre le vendeur.

Et un remboursement partiel lié à la surface manquante. Le vendeur pourra, quant à lui, se retourner contre le diagnostiqueur qu'il a engagé, celui-ci étant couvert par son assurance professionnelle.

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Autrement dit, si le nouvel acheteur procède à un nouveau diagnostic après l'acte authentique et que le diagnostic mentionne une différence de mesurage inférieure à 5%, l'acquéreur n'a aucune possibilité de recours.

Dans le cas où la mention de la superficie est omise sur les actes de vente, l'acheteur peut exiger l'invalidation de la vente.

Qui est autorisé à réaliser un diagnostic loi Carrez ?

Le diagnostic loi Carrez doit être réalisé par un professionnel, généralement un géomètre expert, qui doit être assuré pour cette activité en cas de litige.

Il est crucial de sélectionner un professionnel consciencieux et expérimenté pour éviter les erreurs de calcul ou les litiges futurs.
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Le diagnostic présenté comprend :
• Le résultat global des mesures
• Le détail des surfaces mesurées pour chaque pièce
• Un plan schématique du logement en 2D
• La superficie Carrez et la surface au sol des annexes
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En théorie, un particulier peut effectuer lui-même le diagnostic loi Carrez. Néanmoins, compte tenu des litiges possibles, nous déconseillons fortement cette option.

Quel est le tarif d'un diagnostic de surface Loi Carrez ?

Le montant d'un diagnostic loi Carrez varie en fonction de divers éléments, tels que la grandeur et la complexité du logement à évaluer, ainsi que la région où il est localisé.

En général, le prix d'un diagnostic de ce genre se situe entre 100 et 200 €, selon la surface totale de votre logement et sa situation géographique.

Le diagnostic loi Carrez demeure valide sans limite de temps tant que l'aménagement du logement ne subit pas de modifications.

Cependant, si des travaux sont entrepris dans le logement et qu'ils altèrent la superficie, un nouveau diagnostic Carrez devra être effectué avant la vente.

Quelle est la différence entre surface habitable et surface loi Carrez ?

La surface loi Carrez concerne la surface privative du logement, c'est-à-dire la surface des planchers des espaces clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Elle ne prend pas en compte les surfaces des combles, des caves, des garages, des parkings ou des terrasses.

La surface habitable, en revanche, est plus restrictive car elle exclut également les combles aménageables, les sous-sols, les remises, les garages, les terrasses, les loggias, les balcons, les vérandas et les locaux communs.

Quelles sont les différences entre la surface privative et la surface habitable ?

La loi Carrez correspond à la surface privative et est calculée lors d'une vente. Tandis que la loi Boutin encadre la surface habitable, un règlement régissant la location de biens immobiliers. La loi Boutin est plus rigide dans son calcul. Ce tableau résume les éléments pris en compte par chaque calcul :

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Quand dois-je réaliser le diagnostic de surface Carrez ?

Le diagnostic de surface Carrez doit être effectué lors de la mise en vente d'un bien en copropriété, que ce soit un appartement ou une maison (sauf maison individuelle).

Gardez à l'esprit que vous pouvez conserver le diagnostic Carrez antérieur si vous n'avez pas réalisé de travaux modifiant son calcul.

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